O que é o ITBI
O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis, como na compra e venda. A alíquota é definida pela lei de cada município, e a base de cálculo é o valor venal dos bens transmitidos (art. 38 do CTN).
O problema do valor de referência
Muitas prefeituras passaram a calcular o ITBI sobre um valor de referência próprio, em geral maior que o preço pago e que o valor venal usado no IPTU. Na prática, o comprador pagava imposto sobre um valor que não correspondia à compra.
O que decidiu o STJ
- Base de cálculo: é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU.
- Valor declarado: o valor informado pelo contribuinte presume-se condizente com o de mercado e só pode ser afastado pelo fisco em processo administrativo próprio.
- Valor de referência: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência fixado de forma unilateral.
As teses foram fixadas em 2022, no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, e devem ser seguidas pelos tribunais.
Se você já pagou a mais
Quem recolheu o ITBI sobre um valor de referência maior que o da transação pode pedir a restituição da diferença, com correção, no prazo de 5 anos contado do pagamento. O pedido pode ser feito à prefeitura ou na Justiça.
Antes de pagar
Confira na guia qual valor foi usado como base. Se for maior que o da escritura sem justificativa, é possível contestar antes do pagamento, inclusive na Justiça, com pedido de urgência para não atrasar a escritura.
Base legal
Constituição Federal, art. 156, II · Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42 · STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113)
Conteúdo informativo: cada caso exige análise individual.
