Judicial ou extrajudicial
O leilão judicial acontece dentro de um processo, para pagar uma dívida do proprietário. O extrajudicial é feito por bancos e credores, em geral quando o comprador financiado deixa de pagar e o imóvel, dado em alienação fiduciária, é retomado. Regras, prazos e riscos são diferentes em cada um.
Comece pelo edital
O edital informa o valor mínimo, as formas de pagamento, a comissão do leiloeiro, a situação de ocupação e quem responde pelas dívidas do imóvel. É o documento mais importante da compra.
Leia o edital inteiro antes de se cadastrar.
O que conferir
- Matrícula: penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outros registros que podem permanecer após a compra.
- Ocupação: se o imóvel está ocupado, por quem e como será feita a desocupação.
- Dívidas: IPTU, condomínio e outras despesas, e o que o edital diz sobre elas.
- O processo: no leilão judicial, recursos e pedidos pendentes que podem atrasar ou anular a arrematação.
- Custo total: comissão do leiloeiro, ITBI, registro e eventual reforma.
Dívidas de IPTU
Nos leilões judiciais, o STJ decidiu (Tema 1.134) que é inválida a cláusula do edital que atribui ao arrematante os débitos tributários anteriores à alienação: eles são quitados com o valor da arrematação. Já as dívidas de condomínio seguem outras regras e devem ser verificadas caso a caso.
Depois da arrematação
Assinado o auto de arrematação, a desistência só é possível nas hipóteses previstas em lei. Em seguida vêm o pagamento, a carta de arrematação, o ITBI e o registro no cartório. Se o imóvel estiver ocupado, a desocupação é pedida ao juiz.
Base legal
Código de Processo Civil, arts. 879 a 903 · Código Tributário Nacional, art. 130 · Lei 9.514/1997 · STJ, REsp 1.914.902/SP (Tema 1.134)
Conteúdo informativo: cada caso exige análise individual.
